長租公寓企業(yè)“爆雷”風(fēng)波不斷。近期，作為長租公寓頭部知名企業(yè)的蛋殼公寓接連傳出拖欠供應(yīng)商賬款和房東租金等負(fù)面消息，引發(fā)市場熱議。而隨著年末務(wù)工人員返鄉(xiāng)潮臨近，租賃市場逐步轉(zhuǎn)入淡季，對面臨資金壓力的長租公寓企業(yè)而言無疑雪上加霜。11月以來，以深圳、南京、佛山為代表的多個熱點(diǎn)城市發(fā)文規(guī)范租賃市場，有望扭轉(zhuǎn)氣氛壓抑的租賃市場。

□本報記者 董添

形成資金沉淀

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期部分知名長租公寓企業(yè)頻頻陷入拖欠員工工資、租戶排隊(duì)退押金、深陷流動性危機(jī)、或?qū)⑿�布破產(chǎn)、App癱瘓、管家失聯(lián)、拖欠供應(yīng)商貨款、連續(xù)被列為執(zhí)行人等負(fù)面風(fēng)波。同時，有租客爆料，交了房租，但長租公寓企業(yè)卻未將房租付給房東，導(dǎo)致房東收不到租金趕走租客，而租客的錢也沒法要回。還有的因平臺拖欠房東房租，被房東以斷水、斷電、斷網(wǎng)等方式驅(qū)趕。

面對多家知名長租公寓企業(yè)面臨的“爆雷”風(fēng)波，景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出，由于公寓與業(yè)主是月付或季付，而對租客則是半年付/年付，支付的時間差形成資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長租公寓運(yùn)營商要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規(guī)銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，放大了風(fēng)險。

胡景暉強(qiáng)調(diào)，將一年內(nèi)要付出的房租(短錢)用于企業(yè)的滾動發(fā)展、裝修裝配等，這類投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個月進(jìn)行攤銷、折舊，也就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資，注定要變成龐氏騙局。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流就會斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。

胡景暉稱，與此同時，我們也看到了行業(yè)的積極一面。2019年12月25日，住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，今年5月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，多個地方政府開始對租賃市場加以整頓，以及住建部對即將出臺的《住房租賃條例》開始征求意見。

多地強(qiáng)化監(jiān)管

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期多個地區(qū)發(fā)文規(guī)范租賃市場。其中，不乏熱點(diǎn)一線城市的身影。

深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》(簡稱《緊急通知》)。其指出，部分長租公寓采取“高進(jìn)低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益;住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識到采取“高進(jìn)低出”“長收短付”方式進(jìn)行市場擴(kuò)張，從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險。同時，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

在建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制方面，《緊急通知》特別指出，壓實(shí)住房租賃糾紛處理主體責(zé)任，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立租賃糾紛處理機(jī)制，及時受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關(guān)當(dāng)事人的糾紛。住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)通過人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

除深圳外，以南京、佛山為代表的多個地區(qū)近期也發(fā)布了針對租賃市場的規(guī)范性文件，在調(diào)控租金水平、存量房改建等層面進(jìn)行了規(guī)范。

調(diào)控租金水平方面，11月19日，佛山市南海區(qū)住建水利局發(fā)布關(guān)于公開征求《佛山市南海區(qū)2020年房屋租賃市場指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目》和《2020年南海區(qū)公共租賃住房租金政府指導(dǎo)價評估項(xiàng)目》成果意見的公告。公告顯示，佛山市南海區(qū)定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平和公共租賃住房租金政府指導(dǎo)價。培育和發(fā)展住房租賃市場，支持住房租賃消費(fèi)，逐步建立購租并舉的住房租賃制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展

存量房改建方面，11月18日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、南京市規(guī)劃和自然資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則(試行)》，進(jìn)一步規(guī)范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，規(guī)定改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層(應(yīng)具備獨(dú)立交通空間)為基本改建單位。

租賃市場轉(zhuǎn)入淡季

需要指出的是，目前，租賃市場已經(jīng)轉(zhuǎn)入淡季。租賃市場成交量和成交價相比去年整體降幅明顯。成交量和租金雙雙下滑，對于目前面臨資金壓力的品牌長租房企業(yè)而言，無疑雪上加霜。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國租賃市場方面，重點(diǎn)18城上周租賃市場成交量環(huán)比下降7%，整體租賃市場活躍度仍保持下降態(tài)勢，市場持續(xù)變冷。總體租金水平基本持平，環(huán)比微漲0.3%，同比下降5.1%。分城市來看，全國重點(diǎn)18城中，廣州、南京、深圳、大連和合肥五個城市呈現(xiàn)環(huán)比上漲，其余13城租賃成交量環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青島、濟(jì)南和煙臺環(huán)比降幅超過10%。

除成交量下滑外，總體租金水平相比上年同期也有所下滑。全國重點(diǎn)18城上周月平均租金水平為41.8元/平方米，同比下降5.1%，環(huán)比小幅微漲。分城市來看，上海、北京、廣州、大連、天津、濟(jì)南、重慶和廊坊八個城市租金上周呈現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅在3%以內(nèi)，其他城市均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，降幅均在4%以內(nèi)。從同比來看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六個城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州連續(xù)七周保持同比上漲，其他城市租金水平均低于去年同期。

“租賃市場存在明顯的淡旺季。一般而言，春節(jié)之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業(yè)季，是租房市場的旺季，其余時間都是淡季。今年以來，受疫情等因素影響，進(jìn)城務(wù)工人員明顯下降，租賃市場一直不太景氣。目前天氣轉(zhuǎn)冷，不少室外作業(yè)的工種逐漸減少，租賃市場隨之萎縮。”北京地區(qū)某租賃市場門店負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，“目前，北京地區(qū)租賃市場轉(zhuǎn)入季節(jié)性淡季，除少數(shù)換房需求及前期合約到期面臨的續(xù)租外，新增租房需求整體較少。按照往年，這一現(xiàn)狀預(yù)計會維持到春節(jié)之后。”