 文/冒詩(shī)陽(yáng) 編|王一粟
長(zhǎng)租公寓的“雷聲”，沒有最大只有更大。 10月14日，社交網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的傳聞，雖然當(dāng)日下午蛋殼官方即出面否認(rèn)，稱“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常”，但同時(shí)也承認(rèn)，“與部分合作方存在商業(yè)糾紛”。事實(shí)上，與蛋殼公寓存在糾紛的，既包括合作商，也包括業(yè)主、物業(yè)、租客等，拖欠房租、拖欠付款，是聲討者集結(jié)的原因。 實(shí)際上，外界對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓頻繁“爆雷”，從今年7月的品程優(yōu)居、優(yōu)客逸家等，到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等，再到9月的寓意公寓、適享公寓，以及不久前的小鷹，長(zhǎng)租公寓品牌中僅有名可考的“爆雷”名單就多達(dá)二十余家，且隨著時(shí)間的推移，出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓品牌由小及大。 除了萬(wàn)科泊寓、自如寓等少數(shù)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目外，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓采用分散式的“二房東”模式，即規(guī)避自持物業(yè)，從個(gè)人房東手中收房，簽訂委托協(xié)議，后扮演運(yùn)營(yíng)商的角色，對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝配后再出租給租客，簽訂租房合同。正常模式下，運(yùn)營(yíng)商向業(yè)主支付租金，同租客收取租金，從中賺取差價(jià)。 如此來(lái)看，即便正常經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上也是一門低回報(bào)的長(zhǎng)周期生意。一方面是裝修的一次性投入，另一方面卻是個(gè)人房東違約等風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致成本攤銷周期較短，此外房租的波動(dòng)又使盈利不確定性增加。綜合來(lái)看，資金壓力、房源成本、盈利問(wèn)題等始終困擾著長(zhǎng)租公寓行業(yè)。 在上述困難下，大量長(zhǎng)租公寓品牌失去耐心，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中違背商業(yè)邏輯，“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”，以高價(jià)收房低價(jià)出租，試圖以時(shí)間差周轉(zhuǎn)資金，一旦周轉(zhuǎn)不靈，即面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，這是大量長(zhǎng)租公寓“雷聲陣陣”的根本原因。 根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，有七成經(jīng)營(yíng)不善的長(zhǎng)租公寓，都是因?yàn)榇朔N“高收低出”模式。疫情影響下，這些長(zhǎng)租公寓品牌的資金鏈問(wèn)題更是被急劇放大。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院）  但無(wú)論如何，長(zhǎng)租公寓仍是一門有市場(chǎng)需求的生意。導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓正常經(jīng)營(yíng)困難的最大原因，在于土地價(jià)格、委托租金高企。隨著政府監(jiān)管加強(qiáng)，以及金融、稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，這些問(wèn)題有望得到緩解。 今年長(zhǎng)租公寓的集中爆雷，一定程度上是由經(jīng)營(yíng)者高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，以及疫情等市場(chǎng)波動(dòng)共同作用的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營(yíng)者相繼退出，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期需求仍在。 長(zhǎng)租公寓是一門怎樣的生意？ 被“討債者”圍堵之前，蛋殼曾是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的佼佼者。招股書信息顯示，從2015年至2019年，蛋殼公寓旗下運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量從2434間增長(zhǎng)至43.83萬(wàn)間。與此相應(yīng)的，隨著蛋殼規(guī)模的擴(kuò)大，各項(xiàng)費(fèi)用也急劇攀升。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：蛋殼招股書、財(cái)報(bào)，制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）  按照可出租房間數(shù)量排序，蛋殼目前是國(guó)內(nèi)第二大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，僅次于未上市的自如；此外，另一家上市長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商青客排名第三。 今年1月，蛋殼成功登陸美股，在此之前五年的成長(zhǎng)道路中，共獲得近60億元的融資。其中，老虎環(huán)球基金為最大機(jī)構(gòu)投資人，上市前占股20%；愉悅資本上市前持股15.7%；螞蟻金服為戰(zhàn)略投資方，上市前占股7.8%；此外，CMC資本、高榕資本、春華資本等知名投資機(jī)構(gòu)都是其投資人。 雖然是互聯(lián)網(wǎng)背景的長(zhǎng)租公寓，蛋殼的商業(yè)模式實(shí)際仍然類似于傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)租金差與服務(wù)費(fèi)盈利。 然而，伴隨著蛋殼規(guī)模擴(kuò)張的，卻是虧損的持續(xù)加劇。根據(jù)蛋殼登陸美股后的首份一季報(bào)，公司當(dāng)季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約19.4億元，同比增長(zhǎng)62.48%，但同期虧損為12.3億元，虧損幅度比上年同期凈增長(zhǎng)約4.1億元。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：蛋殼招股書、財(cái)報(bào)，制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）  實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展的背后，是一二線城市剛性的市場(chǎng)需求。以北京為例，根據(jù)萬(wàn)科此前的調(diào)研，2017年北京租房需求為860萬(wàn)人，但可供租賃的合規(guī)房源僅有250萬(wàn)套。如此巨大的差距，導(dǎo)致租房成為絕對(duì)的“賣方市場(chǎng)”，房屋環(huán)境普遍惡劣，租客處境充滿著不確定性。對(duì)于中高端租客而言，長(zhǎng)租公寓本是提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低租住不確定性的一項(xiàng)解決方案。 即便源于正常的市場(chǎng)需求，但長(zhǎng)租公寓這門生意卻并不好做。正如蛋殼的難題的一樣，“增收不增利”是長(zhǎng)租公寓普遍面臨的困境。這背后，資金壓力、房源成本、盈利問(wèn)題等始終困擾著這個(gè)行業(yè)。 為此，自如一位工作人員告訴《商業(yè)數(shù)據(jù)派》，以北京傳媒大學(xué)地鐵站附近的一套51平米獨(dú)立一居室為例，該房從房東手中收房的委托價(jià)格為4260元，委托期兩年；自如為該房一次性投入裝修改造、家電配置費(fèi)用合計(jì)約為2.1萬(wàn)元。按此粗略計(jì)算，兩年周期內(nèi)，自如將為該房源合計(jì)投入成本10.2萬(wàn)元。 然而，由于近期北京租房?jī)r(jià)格普遍下降，該房源參加促銷活動(dòng)后，實(shí)際每月出租價(jià)格為4490元，按此價(jià)格計(jì)算，自如實(shí)際收入約為10.8萬(wàn)元，不計(jì)算服務(wù)費(fèi)等其他收入，兩年合同期內(nèi)，自如單從房租中賺取的租金差僅有6000元，期間，自如還需承擔(dān)房屋空置、業(yè)主毀約等風(fēng)險(xiǎn)。 “今年行情發(fā)生變化，很多房東都因?yàn)橘u房而提前毀約。”上述自如工作人員告訴《商業(yè)數(shù)據(jù)派》，此外，由于今年房租價(jià)格普遍下降，自如手中又囤積了大量房源，其中不乏是在房租較高時(shí)收來(lái)的委托房，這些房源往往隨行就市，虧損出租，“對(duì)于虧損房源，自如會(huì)跟房東重新談委托價(jià)格，談不攏的話，自如寧愿毀約賠付一部分錢。” 為規(guī)避此種不可控的市場(chǎng)變化，目前自如新簽下的委托房，大都開始縮短委托周期，合同期以兩年為多。然而，縮短周期面臨的又一個(gè)問(wèn)題在于，成本分?jǐn)傊芷谧兌獭Ｒ淮涡酝度氲难b修、電器費(fèi)用原本可分?jǐn)傇谌晟踔粮L(zhǎng)周期內(nèi)，現(xiàn)在只能分?jǐn)傇趦赡曛泻怂悖@大大降低了經(jīng)營(yíng)的靈活度，也讓長(zhǎng)租公寓在高端產(chǎn)品的打造上投鼠忌器。 此外，縮短周期的做法，也一定程度上削弱了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。相較于個(gè)人房東租房，長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于確定性，租客“長(zhǎng)租長(zhǎng)有”，不致于面對(duì)無(wú)理調(diào)價(jià)和頻繁搬家。但委托周期縮短后，此種優(yōu)勢(shì)不再。 為何長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷？ 據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，媒體公開報(bào)道陷入經(jīng)營(yíng)困境的長(zhǎng)租公寓就多達(dá)84家；此前，2019年已有52家長(zhǎng)租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。 這背后，面臨上述困難，大多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商無(wú)心正常經(jīng)營(yíng)，而是借用“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)方式，從房東處高價(jià)收取房源，再低價(jià)租賃給租客，但要求租客一次性付清較長(zhǎng)周期的房租，但在支付房東租金時(shí)按短周期支付，試圖在時(shí)間差中經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，由此出現(xiàn)不同程度的“龐氏騙局”。 以不久前傳出“爆雷”的深圳小鷹找房為例，該公司成立于2019年，業(yè)務(wù)主要在廣東地區(qū)，已拓展至深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個(gè)城市，旗下分公司15家。據(jù)媒體報(bào)道，經(jīng)過(guò)小鷹找房?jī)H在深圳市場(chǎng)就擁有約5000套房源。 根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道的一個(gè)案例，一位深圳業(yè)主通過(guò)小鷹找房托管出租房屋，每月的租金為7100元，然而，他的租客每月的租金僅為6100元，但要享受更多優(yōu)惠方案，租客可以選擇短時(shí)間內(nèi)支付9個(gè)月的租金，獲得一年的居住權(quán)。如此計(jì)算，租客實(shí)際每月租金僅為不到4600元。 然而，在此案例中，小鷹找房可以短期內(nèi)從租客手中獲取約5.5萬(wàn)元的資金，再加上押金等，小鷹找房實(shí)際獲得的現(xiàn)金更多。此后，小鷹找房再按每月7100元的委托價(jià)格支付給房東，由此在時(shí)間差中形成資金沉淀。 通過(guò)長(zhǎng)租短付擴(kuò)大資金池，再通過(guò)“高收低出”擴(kuò)大盤面，收入大量房源的同時(shí)短時(shí)間出租出去，小鷹找房等長(zhǎng)租平臺(tái)不僅能在市場(chǎng)上快速擴(kuò)張，搶占房源和租客，還期望通過(guò)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金池，套取更多利益。 然而，風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂，這場(chǎng)“龐氏騙局”即轟然倒地。最終房租無(wú)法支付，房東利益受損。此外，從目前的案例來(lái)看，被違約支付的房東大多希望收回房源再次出租，以降低損失，由此就帶來(lái)大量租客無(wú)家可歸。 更為嚴(yán)重的是，這種模式還經(jīng)常伴隨著“租金貸”，大量租客由于無(wú)法一次性拿出過(guò)高的租金，在同長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商簽訂合同時(shí)，同運(yùn)營(yíng)商指定的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)替租客一次性支付房租，再由租客按周期算利息向金融機(jī)構(gòu)還付房租貸款。此種模式下，即便租客居所被房東強(qiáng)行收回，其仍然要向金融機(jī)構(gòu)還付貸款。這本質(zhì)上是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)借租戶信用，借貸搭建資金池，進(jìn)一步提高了風(fēng)險(xiǎn)。 （制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）  本就高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，在今年更被加劇。由于疫情影響，不僅加劇了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的資金鏈的危機(jī)，還使得租房市場(chǎng)預(yù)期生變， 最終導(dǎo)致接二連三“爆雷”。 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為一旦破產(chǎn)，最終后果往往轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)。在多起長(zhǎng)租公寓“跑路”事件中可以看到，房東驅(qū)趕房客斷水?dāng)嚯姡靠蜑楹葱l(wèi)權(quán)利則，甚至威脅破壞房屋設(shè)施，此種案例時(shí)有發(fā)生。 ●長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期價(jià)值何在？ 面對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的亂象，政府部門已然介入。 今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其中監(jiān)管措施多達(dá)60余條，將長(zhǎng)租公寓“高收低租”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為納入監(jiān)管。 在此之前，廣東、杭州等地也相繼出臺(tái)涉及長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的規(guī)范措施。今年8月，杭州出臺(tái)政策規(guī)定，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房東支付的租金以及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理；專用存款賬戶中的部分資金須凍結(jié)作為風(fēng)險(xiǎn)防控金。 除了監(jiān)管外，政策也在給予長(zhǎng)租公寓以扶持，監(jiān)管之外，《住房租賃條例（征求意見稿）》提出，應(yīng)給予住房租賃企業(yè)一定的金融政策支持，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠。 從各地監(jiān)管措施來(lái)看，對(duì)于“高收低租”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等經(jīng)營(yíng)方式，并未一味禁止。事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在合理范圍內(nèi)，一定程度的“高收低租”“長(zhǎng)收短付”是企業(yè)的靈活經(jīng)營(yíng)方式，而“租金貸”本質(zhì)上是一種消費(fèi)貸，合理范圍內(nèi)并無(wú)不可。 綜合來(lái)看，今年的集中爆雷，一定程度上是由高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，以及短期市場(chǎng)波動(dòng)共同導(dǎo)致的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營(yíng)者相繼退出，監(jiān)管政策逐步補(bǔ)齊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期需求仍在。 今年的集中爆雷，一定程度上是由高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，以及短期市場(chǎng)波動(dòng)共同導(dǎo)致的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營(yíng)者相繼退出，監(jiān)管政策逐步補(bǔ)齊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期需求仍在。 此外，除了“分散式”長(zhǎng)租公寓的二房東模式外，“集中式”長(zhǎng)租公寓也是解決方案之一。為促進(jìn)，各地方政府相繼釋放出一批集體用地，這大大降低了土地成本。此外，在集體土地長(zhǎng)租公寓這一模式下，由于使用年限較長(zhǎng)，項(xiàng)目可以在40到50年的周期中攤銷成本，從而大大增加了經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性。 無(wú)論如何，長(zhǎng)租公寓依然是一門有需求的新興行業(yè)，經(jīng)過(guò)一輪淘汰，行業(yè)商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)將進(jìn)一步得到歷練。此外，政府的監(jiān)管與扶持，也將促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)脫離“野蠻生長(zhǎng)”，向更規(guī)范的軌道上行駛。 |
