文/陳清

8月21日，美的置業(yè)控股有限公司(3990.HK，以下簡(jiǎn)稱“美的置業(yè)”)舉行2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.36億元，同比增長(zhǎng)47.5%;利潤(rùn)及綜合收益總額為23.54億元，同比增長(zhǎng)24.6%;核心凈利潤(rùn)為23.56億元，同比增長(zhǎng)24.7%;歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)為20.24億元，同比增長(zhǎng)14.39%。

值得一提的是，美的置業(yè)上半年?duì)I收逆勢(shì)增長(zhǎng)的同時(shí)，融資成本也在進(jìn)一步下降，與此同時(shí)，美的置業(yè)也在抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與速度并重的發(fā)展。

盡管美的置業(yè)營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)，但美的置業(yè)在中報(bào)中表示，今年中期無(wú)派息計(jì)劃。

就下半年經(jīng)營(yíng)策略，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)于發(fā)布會(huì)上表示，下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價(jià)格，保持相對(duì)的平衡，采取一城一策、一盤(pán)一策的基本策略。

營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng) 融資成本創(chuàng)新低

在一季度受到特殊時(shí)期的影響下，美的置業(yè)上半年合約銷(xiāo)售仍然保持著逆勢(shì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，今年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約482億元，同比增長(zhǎng)2.1%;合約銷(xiāo)售面積約437.9萬(wàn)平方米。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域合約銷(xiāo)售金額占比46.5%，為224.1億元，同比增長(zhǎng)37.2%;珠三角區(qū)域合約銷(xiāo)售金額占比14.6%，其他區(qū)域合約銷(xiāo)售金額占比38.9%。

之所以能在特殊時(shí)期下保持逆勢(shì)增長(zhǎng)，美的置業(yè)方面稱，在外部環(huán)境充滿不確定性，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)步入深水區(qū)之時(shí)，美的置業(yè)通過(guò)打造經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)定城市深耕和城市升級(jí)，并且優(yōu)化城市布局，精準(zhǔn)把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，嚴(yán)控資產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值，以及構(gòu)建投入資本回報(bào)率為核心的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)美的置業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有質(zhì)有量的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

同時(shí)，美的置業(yè)上半年通過(guò)拓客營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)出擊，線上線下多渠道并舉，科學(xué)鋪排供貨速度，搶收業(yè)績(jī)，最終一季度特殊時(shí)期對(duì)其銷(xiāo)售的影響已基本沖抵。

此外，美的置業(yè)新進(jìn)的高等級(jí)城市項(xiàng)目在上半年也陸續(xù)入市并獲得市場(chǎng)青睞。受益于近年來(lái)的城市升級(jí)戰(zhàn)略，杭州、東莞等新進(jìn)高等級(jí)城市在上半年的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比提升，其中一線、強(qiáng)二線占比達(dá)29%，二線占比達(dá)43%。

值得一提的是，除了營(yíng)收銷(xiāo)售雙增長(zhǎng)外，美的置業(yè)的融資成本也在進(jìn)一步走低。

截至2020年6月30日，美的置業(yè)持有總現(xiàn)金及銀行結(jié)余為259.96億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度874.10億元。凈負(fù)債率為86.8%，較2019年末下降約2.2個(gè)百分點(diǎn)。

而新增借款平均加權(quán)融資成本僅為5.18%;截至報(bào)告期末，加權(quán)平均融資成本降低至5.52%。今年2月，美的置業(yè)抓住窗口期，發(fā)行2+2期限公司債，利率低至4%;8月發(fā)行一筆2+2期限公司債，利率再次走低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。

美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融資成本下降得益于大環(huán)境融資成本有所下降，而在公司層面，在公司自身運(yùn)營(yíng)質(zhì)量以及公司一貫保持的穩(wěn)健風(fēng)格也得到資本市場(chǎng)充分認(rèn)可。另外，美的置業(yè)也非常重視資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)效力，靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)力來(lái)推動(dòng)美的置業(yè)發(fā)展，絕對(duì)不能靠杠桿來(lái)簡(jiǎn)單推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。

對(duì)于未來(lái)融資環(huán)境的預(yù)判，林戈表示未來(lái)整個(gè)融資更會(huì)分化。資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的公司和經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)勢(shì)的公司，它們的融資成本可能會(huì)越來(lái)越低，資本市場(chǎng)也會(huì)對(duì)這些公司更加追逐與喜歡�？窟^(guò)度的杠桿舉債發(fā)展，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量又不怎么好的企業(yè)，可能會(huì)面臨融資利率高的局面。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)鞏固戰(zhàn)略 升級(jí)成效初顯

與此同時(shí)，美的置業(yè)上半年也在抓住機(jī)遇，加快拿地?cái)U(kuò)張速度。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)繼續(xù)推進(jìn)城市深耕與升級(jí)，戰(zhàn)略成效初顯，助力業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。通過(guò)做實(shí)城市深耕，單城市產(chǎn)能和效能不斷提高，公司堅(jiān)持深耕多年的佛山、徐州、邯鄲、常州等城市均躋身當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前五名。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，美的置業(yè)堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn)、以銷(xiāo)定投的策略，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，土儲(chǔ)布局更為合理。截至2020年6月30日，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5431萬(wàn)平方米，涉及295個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)18個(gè)省級(jí)行政區(qū)的61個(gè)城市。

美的置業(yè)在上半年也在持續(xù)鞏固城市升級(jí)成果，并多渠道拓展高等級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地。

2020年上半年期間，美的置業(yè)新增土儲(chǔ)面積399萬(wàn)平方米，其中二線及以上城市占比達(dá)85%。截至期末，公司土儲(chǔ)總建筑面積5431萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角、珠三角合計(jì)占比46%。此外，公司預(yù)估可逐步轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目有10個(gè)，其中已有4個(gè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。

郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年公司的整體定位為“戰(zhàn)略鞏固年”，即鞏固生根布局基本策略。“目前公司已經(jīng)布局超60個(gè)城市，并且始終堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及量級(jí)較高城市布局，為未來(lái)的增長(zhǎng)潛力做儲(chǔ)備，同時(shí)公司在優(yōu)化少數(shù)三低城市，做到精準(zhǔn)測(cè)算，緊控節(jié)奏。”

而在運(yùn)營(yíng)方面，郝恒樂(lè)表示，以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為主，未來(lái)仍以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心，通過(guò)一城一策、一項(xiàng)目一策的方式，更多強(qiáng)調(diào)回款，供貨上以銷(xiāo)定產(chǎn)，銷(xiāo)售政策上確保最優(yōu)庫(kù)存和去化。

此外，郝恒樂(lè)還表示，基于公司目前資金充裕等良好情況，下半年公司并不會(huì)主動(dòng)在某些城市通過(guò)打價(jià)格戰(zhàn)的方式而實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售去化。

對(duì)于下半年公司的拿地計(jì)劃，郝恒樂(lè)預(yù)測(cè)，進(jìn)入第四季度，土地?zé)岫群鸵鐑r(jià)率將會(huì)有所控制，美的置業(yè)仍會(huì)按照銷(xiāo)售額的三分之一來(lái)進(jìn)行補(bǔ)貨，同時(shí)會(huì)根據(jù)公司的凈現(xiàn)金情況進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)�！肮�司仍��(huì)堅(jiān)持相對(duì)比較審慎的策略，不會(huì)激進(jìn)地高價(jià)位拿地，四季度會(huì)根據(jù)公司在某些城市土地儲(chǔ)備的情況有策略性地補(bǔ)一些地，但會(huì)按照定下的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，精準(zhǔn)研判每塊土地，目前內(nèi)部對(duì)于相對(duì)比較穩(wěn)健的市場(chǎng)售價(jià)預(yù)期下，會(huì)按照8%左右的利潤(rùn)率水平去衡量，并保有一定的彈性管理，此外的參考基本標(biāo)準(zhǔn)是IRR的水平在20%左右。”